Mantenimiento de edificios, ¿qué normativas son aplicables?

Desde las administraciones, a través de diferentes reglamentos, se promueve y obliga a los propietarios a llevar un correcto mantenimiento del parqué inmobiliario. ¿Conoces cuáles son las exigencias en materia de mantenimiento de edificios? En el presente artículo analizamos la legislación actual.

Mantenimiento de edificios y normativa aplicable

La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) establece que los propietarios tienen la obligación de conservar el edificio en buen estado haciendo un uso apropiado y llevando a cabo acciones de mantenimiento adecuadas. Los usuarios, por su parte, independientemente de si son propietarios o no, deberán utilizarlo de manera apropiada de acuerdo con las instrucciones de uso presentes en el Libro del edificio, que incluye un plan de mantenimiento.

El Código Técnico de la Edificación, amparándose en lo establecido por la LOE, también hace hincapié en esta cuestión, al decretar que el cumplimiento del Código ha de garantizar la seguridad de los ocupantes, la sostenibilidad del edificio y el respeto al medioambiente.

La EHE-08 Instrucción de hormigón estructural insiste que el cumplimiento de la normativa debe darse tanto durante la fase de proyecto, como durante la construcción y su mantenimiento. La instrucción, que tiene en cuenta todas las fases del ciclo de vida de la estructura, resalta que las acciones de mantenimiento son acciones de carácter preventivo, que evitan o retardan la aparición de problemas que podrían suponer un menoscabo considerable para el edificio y un coste económico muy superior.

El RITE, que establece las exigencias de eficiencia energética y seguridad que deben satisfacer tanto los edificios de nueva construcción como los ya existentes, también resalta la obligatoriedad de llevar a cabo el mantenimiento necesario de las instalaciones para mantener en buen estado las edificaciones. Asimismo, urge a llevar un control de todas las intervenciones, registrándolas en el Libro del edificio.

Otras normativas aplicables en materia de mantenimiento de edificios son el Pliego de condiciones presentado con el proyecto ejecutivo, las Notas Técnicas de la Edificación y las normas de buena construcción.

El mantenimiento de las instalaciones de ventilación

Para renovar el aire de los recintos ocupados, existen varios sistemas de ventilación: ventilación natural, ventilación híbrida y ventilación mecánica. La primera depende del usuario y no dispone de mecanismos, por lo que no se debe llevar a cabo ninguna acción de mantenimiento. Sin embargo, en las dos siguientes, para asegurar la correcta ventilación de los locales, sí que se deben llevar a cabo dichas acciones, pues el sistema está formado por conductos, bocas (admisión y expulsión), rejillas, aspiradores mecánicos y, en el caso de los sistemas de ventilación mecánica controlada, por dispositivos de accionamiento de puesta en marcha automática.

¿Cómo asegurar un funcionamiento adecuado de los sistemas de ventilación?

El usuario ha de tener en cuenta las siguientes indicaciones:

• Posibilitar un “tiro” suficiente de manera que se garantice una correcta renovación del aire.

• Procurar no obturar las rejillas, ni cambiar su ubicación.

• Asegurarse de que las acciones de mantenimiento y limpieza de los conductos no perjudican su funcionamiento.

• No comunicar los conductos de ventilación mecánica y los de ventilación híbrida (los sistemas han de ser totalmente independientes).

• No ejecutar obras que invaliden el sistema de ventilación o alteren el tendido de conductos.• No utilizar la salida del flujo del aire para fines ajenos a la propia ventilación.

• En el caso de que se deban llevar a cabo modificaciones de la instalación, encargarlas a profesionales especializados.